Altes bewahren, Neues schaffen
– warum sich die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude lohnen kann
Neulich haben wir uns mit Freunden über ihre Wohnungssuche unterhalten. Sie wünschen sich ein neues Zuhause, gern etwas mit Charakter – aber als ich beiläufig vorschlug, auch denkmalgeschützte Gebäude in Betracht zu ziehen, kam sofort der reflexartige Einwand: „Niemals! Viel zu riskant – da weiß man nie, was einen erwartet.“
Ich konnte das gut nachvollziehen. Der Denkmalschutz hat mittlerweile den Ruf, ein Garant für unerwartete Kosten, endlose Abstimmungen mit Behörden und hohe Bauanforderungen zu sein. Und ja – das kann so kommen. Aber genau deshalb, weil viele davor zurückschrecken, gibt es hier oft spannende Immobilien zu einem vergleichsweise günstigen Einstiegspreis. Und meiner Erfahrung nach: Mit einem professionellen Blick lassen sich viele dieser vermeintlichen Überraschungen frühzeitig erkennen – oder zumindest einkalkulieren.
Natürlich bleibt ein gewisses Risiko. Aber die Chancen, die sich daraus ergeben, sind ebenfalls riesig – besonders dann, wenn man die steuerlichen Förderungen clever nutzt und gleichzeitig hochwertigen Wohnraum schafft, der den Bestand respektvoll weiterentwickelt.
Was genau gefördert wird – und wie
Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht und man es saniert, greift § 7i EStG (Einkommensteuergesetz). Kurz gesagt:
🔹 Private Eigentümer können bis zu 90 % der Sanierungskosten über zwölf Jahre steuerlich abschreiben.
🔹 Im Fall einer Vermietung sogar 100 % der begünstigten Maßnahmen über acht Jahre (9 % jährlich) + zwei Jahre (7 % jährlich).
Wichtig: Die Maßnahme muss vorab mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein. Erst mit deren Bescheinigung ist die steuerliche Geltendmachung möglich.
Was sich lohnt – und was nicht
Lohnenswert kann es sein, wenn…
✅ das Gebäude eine gute Grundstruktur aufweist (Tragwerk, Dach, Feuchtigkeitsschutz).
✅ man früh mit Architekt:innen, Denkmalbehörden und Handwerksbetrieben ins Gespräch kommt.
✅ Förderungen (steuerlich oder durch Zuschüsse) mitgedacht und eingeplant werden.
✅ eine langfristige Vermietung oder Eigennutzung angestrebt wird.
Eher kritisch ist es, wenn…
⚠️ massive Schäden vorhanden sind, die erst im Laufe der Bauarbeiten sichtbar werden (z. B. Hausschwamm, statische Schwächen).
⚠️ keine zuverlässige Begleitung durch erfahrene Fachleute möglich ist.
⚠️ man kurzfristige Gewinne anvisiert, etwa durch schnellen Wiederverkauf.
Was man nicht unterschätzen sollte
Die Kommunikation mit der Denkmalbehörde ist das A und O. Wer gut vorbereitet in die Abstimmungen geht, kann oft eigene Ideen einbringen – aber Flexibilität ist gefragt.
Gestalterische Spielräume gibt es oft mehr, als man denkt – aber sie hängen stark vom Objekt und vom Bundesland ab.
Energieeffizienz ist ein sensibles Thema – nicht alles darf man, aber es gibt mittlerweile viele gute Lösungen, wie z. B. Innendämmung, Kastenfenster oder maßgefertigte Haustechnik.
Finanzierungsgespräche mit Banken laufen oft besser, wenn man gleich mit einem soliden Sanierungskonzept und den erwarteten Steuerabschreibungen auftritt.
Mein Traum: Sanieren im Team
Ich selbst würde mich riesig freuen, in ein solches Projekt gemeinsam mit zwei oder drei Partner:innen einzusteigen – als Team, das gemeinsam entwickelt, saniert und vermietet. Die Vorstellung, einem alten Haus neues Leben einzuhauchen, finde ich großartig. Und wenn wir dabei noch Verantwortung übernehmen – für unsere gebaute Umwelt, für bezahlbaren Wohnraum, für die Erhaltung eines Stücks Geschichte – dann ist das für mich nicht nur lohnend, sondern sinnstiftend.
Fazit: Denkmalgeschützte Gebäude zu sanieren ist kein Spaziergang – aber es ist auch kein Blindflug. Mit dem richtigen Know-how, einem belastbaren Team und klaren Zielen kann aus dem alten Gemäuer ein wunderschönes Zuhause entstehen. Für einen selbst. Oder für andere.
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